Acheter un logement à louer, des parts de SCPI ou un bien avant d’avoir vendu le sien ne se finance pas forcément de la même manière. Le type de prêt modifie la mensualité, le coût total, la trésorerie de l’opération et le risque que vous portez. Cet article compare les principales formules de crédit utilisées par les investisseurs particuliers, les situations où chacune a du sens et les points à vérifier avant de s’engager. Il ne remplace pas une étude personnalisée par un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier.
Quels sont les principaux types de crédit pour investir dans l’immobilier ?
| Critère | Prêt amortissable | Prêt in fine | Prêt relais |
|---|---|---|---|
| Remboursement du capital | Progressif, à chaque échéance | En une fois, à l’échéance finale | En une fois, à la vente du bien existant |
| Mensualité | Plus élevée | Plus faible (intérêts + assurance) | Intérêts seuls, ou aucune échéance selon la formule |
| Coût total en intérêts | Le plus faible des trois à durée égale | Plus élevé, le capital restant dû ne baisse pas | Dépend du délai de vente |
| Garantie demandée | Classique (caution, hypothèque…) | Souvent un placement nanti en plus | Le bien à vendre |
| Profil adapté | Tous, premier investissement | Investisseur disposant d’une épargne solide | Propriétaire qui achète avant de vendre |
Comment fonctionne le prêt amortissable ?
C’est la forme de crédit immobilier la plus répandue. Chaque mensualité rembourse une part d’intérêts et une part de capital. Au début, les intérêts pèsent davantage ; au fil des années, la part de capital augmente, jusqu’à l’extinction complète de la dette à la dernière échéance.
Pour un investissement locatif, ce fonctionnement présente plusieurs avantages :
- la dette diminue chaque mois, ce qui constitue votre patrimoine net progressivement ;
- les mensualités sont prévisibles, surtout à taux fixe ;
- aucune grosse échéance finale n’est à préparer ;
- le coût total en intérêts est plus faible qu’avec un in fine de même durée.
Sa contrepartie est une mensualité plus élevée, qui peut dépasser les loyers perçus et imposer un effort d’épargne mensuel. C’est la solution par défaut pour un premier investissement.
Dans quels cas le prêt in fine est-il pertinent ?
Avec un prêt in fine, vous ne payez pendant toute la durée que les intérêts et l’assurance. Le capital emprunté est remboursé en totalité au terme. La mensualité est donc plus basse, mais le capital restant dû ne diminue jamais : les intérêts sont calculés sur la somme entière pendant toute la durée, d’où un coût total supérieur.
La banque exige généralement une garantie solide, souvent un placement (assurance-vie, par exemple) nanti à son profit et destiné à rembourser le capital à l’échéance. Cette formule est surtout utilisée par des investisseurs qui disposent déjà d’une épargne importante et qui cherchent à optimiser leur trésorerie ou leur situation fiscale. Les effets fiscaux dépendent du régime d’imposition des loyers et de votre situation : faites-les chiffrer par un professionnel avant de choisir cette voie.
Les points de vigilance
- disposer d’une solution certaine pour rembourser le capital au terme ;
- vérifier que le rendement du placement nanti n’est pas garanti et peut évoluer ;
- comparer le coût total avec un prêt amortissable de même durée ;
- aligner la durée du prêt sur votre horizon d’investissement.
Quand utiliser un prêt relais ?
Le prêt relais s’adresse aux propriétaires qui achètent un nouveau bien avant d’avoir vendu l’actuel. La banque avance une partie de la valeur estimée du bien à vendre ; la somme est remboursée lorsque la vente intervient. Il est souvent associé à un prêt amortissable classique pour financer le reste de l’achat (formule parfois appelée « achat-revente »).
Le risque principal tient au prix et au délai de vente. Si le bien se vend moins cher ou plus tard que prévu, vous supportez plus longtemps les intérêts et devez trouver le complément. Pour limiter ce risque :
- faites estimer le bien par plusieurs professionnels et retenez une valeur prudente ;
- vérifiez la durée maximale du relais prévue dans l’offre et ses conditions de prolongation ;
- prévoyez un plan B si la vente tarde (baisse de prix, mise en location).
Peut-on financer des parts de SCPI à crédit ?
Oui, de nombreuses banques financent l’achat de parts de SCPI, en amortissable ou en in fine. Le principe est le même que pour un bien en direct : les revenus distribués contribuent au remboursement, mais ils ne sont pas garantis, pas plus que la valeur des parts. Avant de vous lancer, lisez les SCPI à crédit : conseils pour souscrire, puis notre analyse des avantages et inconvénients d’un investissement en SCPI. Gardez en tête qu’il s’agit d’un placement de long terme, dont le capital n’est pas garanti et dont la revente des parts peut prendre du temps.
Pour un investissement en direct, notre article sur les raisons d’investir dans l’immobilier locatif présente les leviers et les contraintes de la location, et celui consacré au statut LMNP aborde la location meublée.
Comment comparer les offres de prêt pour un investissement ?
Quelle que soit la formule, ne vous arrêtez pas au taux nominal. Comparez à durée égale :
- le TAEG et le coût total du crédit en euros ;
- le coût de l’assurance emprunteur sur toute la durée, poste souvent lourd (voir notre article sur les comparateurs d’assurance de prêt immobilier) ;
- les frais de garantie, de dossier et de courtage ;
- les indemnités de remboursement anticipé ;
- la possibilité de moduler ou de reporter des échéances.
Les banques évaluent votre taux d’endettement et votre reste à vivre en ne retenant souvent qu’une partie des loyers attendus. Préparez un dossier chiffré : prix, travaux, loyers estimés, charges, fiscalité. Un projet bien documenté se négocie mieux.
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Questions fréquentes
Quel est le crédit le plus avantageux pour un investissement locatif ?
Il n’existe pas de formule universellement meilleure. Le prêt amortissable coûte moins cher en intérêts et construit le patrimoine progressivement ; le prêt in fine allège la mensualité mais suppose une épargne capable de rembourser le capital. Le choix dépend de votre épargne, de votre fiscalité et de votre tolérance au risque.
Quelle différence entre prêt amortissable et prêt in fine ?
Le prêt amortissable rembourse une part du capital à chaque échéance, la dette diminue donc chaque mois. Le prêt in fine ne rembourse que les intérêts pendant la durée, puis la totalité du capital au terme. Son coût total en intérêts est de ce fait plus élevé.
Que se passe-t-il si le bien n’est pas vendu à la fin du prêt relais ?
Vous continuez à supporter le coût du relais et devez rembourser la somme avancée à l’échéance prévue au contrat. Certaines offres permettent une prolongation, à négocier avec la banque. D’où l’importance d’une estimation prudente et d’un plan de secours.
L’assurance emprunteur est-elle exigée pour un crédit immobilier ?
Elle est presque toujours demandée par les banques pour accorder un crédit immobilier. Vous pouvez toutefois comparer le contrat de la banque avec des offres externes. Son coût doit être intégré dans la comparaison des offres de prêt.
Peut-on acheter des SCPI avec un prêt in fine ?
Oui, certaines banques le proposent, généralement avec un placement nanti en garantie. Les revenus des parts ne sont pas garantis et le capital peut baisser. Faites évaluer le montage par un professionnel avant de vous engager.