« Défiscaliser avec un EHPAD » reste un argument commercial fréquent, souvent appuyé sur des dispositifs qui ont disparu ou changé. Cet article fait le point sur les leviers fiscaux réellement disponibles, sur ceux qui ne le sont plus et sur les pièges qui peuvent annuler l’économie d’impôt. Il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un conseiller, les règles évoluant régulièrement.
Le dispositif Censi-Bouvard est-il toujours en vigueur ?
Non. Ce dispositif offrait une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf dans certaines résidences de services, dont les EHPAD, loué meublé. Il n’a pas été prolongé au-delà de 2022 : un achat conclu depuis ne peut plus en bénéficier. Les investisseurs qui en ont profité auparavant restent soumis à leurs engagements de location pendant la durée prévue ; une revente ou un arrêt de location anticipés peuvent entraîner la reprise de l’avantage.
Si une offre récente met encore en avant le « Censi-Bouvard », demandez sur quel texte elle s’appuie : il s’agit au mieux d’une information datée.
Comment la location meublée non professionnelle réduit-elle l’impôt ?
Les loyers d’une chambre d’EHPAD louée meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes coexistent :
| Régime | Principe | Pour qui |
|---|---|---|
| Micro-BIC | Abattement forfaitaire sur les loyers, sans déduction des charges réelles | Petits montants de loyers, recherche de simplicité |
| Régime réel | Déduction des charges réelles (intérêts, taxe foncière, frais de gestion, assurance) et amortissement du bien et du mobilier | Investisseurs imposés qui acceptent une comptabilité annuelle |
Au réel, l’amortissement étale le coût du bâti et du mobilier sur plusieurs années et vient diminuer le résultat imposable. Il ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est reportée sur les années suivantes. C’est ce mécanisme qui permet, souvent pendant de longues périodes, de percevoir des loyers peu ou pas imposés. Les seuils et abattements du micro-BIC ont été modifiés récemment : consultez les montants en vigueur sur impots.gouv.fr ou service-public.fr.
Le statut non professionnel suppose que les recettes de location meublée du foyer restent en dessous de certains seuils fixés par la loi ; au-delà, on bascule dans la location meublée professionnelle, avec d’autres règles. Le détail du statut est traité dans notre article sur l’intérêt de la LMNP.
Peut-on récupérer la TVA sur l’achat d’une chambre d’EHPAD ?
Dans un achat neuf, c’est possible lorsque l’exploitant fournit, en plus de l’hébergement, des prestations de services para-hôtelières et que le bail commercial est conclu dans les conditions requises. Le propriétaire récupère alors la TVA payée sur le prix. Cet avantage est encadré :
- il suppose que l’activité reste soumise à TVA pendant une longue période ;
- une revente à un acheteur qui ne poursuit pas l’exploitation dans les mêmes conditions, ou un changement d’usage, peut obliger à reverser une partie de la TVA récupérée ;
- les démarches se font auprès du service des impôts des entreprises, souvent avec l’aide d’un comptable.
Un lot acheté en revente est en général cédé avec transfert de ces obligations au nouvel acquéreur : vérifiez-le dans l’acte.
Que change la réforme de la plus-value en location meublée ?
La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien loué en LMNP : les amortissements déduits pendant la détention doivent désormais être pris en compte, ce qui peut augmenter l’impôt à la sortie. Des exceptions ont été prévues pour certaines résidences de services, dont celles accueillant des personnes âgées ; leur périmètre exact et leur application à un EHPAD donné doivent être confirmés avec un professionnel ou sur les pages officielles de l’administration fiscale.
Cette réforme montre qu’un avantage fiscal peut évoluer pendant la détention. Raisonnez sur l’ensemble du cycle, de l’achat à la revente, plutôt que sur la seule économie des premières années.
Quelles erreurs font perdre l’avantage fiscal ?
- Acheter pour l’impôt et non pour l’actif : une économie fiscale ne compense pas un prix trop élevé ou un exploitant fragile. Notre article sur les écarts de rendement entre EHPAD montre ce qui pèse vraiment.
- Choisir le micro-BIC par défaut alors que le réel serait plus favorable, ou l’inverse pour de faibles loyers.
- Négliger la comptabilité au réel : erreurs de déclaration, amortissements mal calculés.
- Revendre trop tôt un lot acheté avec récupération de TVA ou sous un ancien dispositif de réduction d’impôt.
- Oublier la fiscalité à la sortie, désormais plus lourde dans de nombreux cas de LMNP.
L’EHPAD est-il le seul placement immobilier à avantage fiscal ?
Non. D’autres véhicules existent, avec des logiques différentes : les SCPI fiscales, par exemple, mutualisent l’investissement dans plusieurs immeubles. Le choix dépend de votre imposition, de votre horizon et de votre tolérance au risque. Pour une présentation générale du fonctionnement et du profil d’investisseur visé, lisez notre guide sur l’investissement en EHPAD.
À lire aussi
Questions fréquentes
Peut-on encore bénéficier du Censi-Bouvard en achetant aujourd’hui ?
Non. Le dispositif n’a pas été prolongé au-delà de 2022 et ne concerne plus les nouvelles acquisitions. Seuls les investisseurs entrés avant cette date continuent d’en relever, avec leurs engagements de location.
L’amortissement permet-il de créer un déficit imputable sur le salaire ?
Non. En location meublée non professionnelle, l’amortissement ne peut pas générer de déficit. La fraction non utilisée est reportée et vient réduire les bénéfices des années suivantes.
La récupération de TVA est-elle automatique ?
Non. Elle suppose un achat neuf, un exploitant fournissant des services para-hôteliers et un bail conforme. Elle s’accompagne d’une obligation de maintien de l’activité ; à défaut, une partie de la TVA peut devoir être reversée.
Faut-il un expert-comptable en LMNP au régime réel ?
Ce n’est pas une obligation légale, mais la déclaration et le calcul des amortissements sont techniques. Beaucoup d’investisseurs font appel à un comptable spécialisé pour sécuriser leurs déclarations.
Où vérifier les règles fiscales en vigueur ?
Sur impots.gouv.fr et service-public.fr, qui publient les règles et seuils applicables à la location meublée. Pour un montage précis, un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable reste la référence.