Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont un moyen courant, pour les Français installés à l’étranger, de conserver un investissement immobilier en France sans gérer de locataire. La fiscalité diffère toutefois de celle d’un résident, et le résultat net dépend beaucoup du pays de résidence et de la convention fiscale qui le lie à la France. Ce guide présente les règles générales ; il ne remplace pas l’avis d’un conseiller fiscal, indispensable pour une situation internationale.
Comment savoir si l’on est non-résident fiscal ?
Tout part de là. L’article 4 B du Code général des impôts considère comme domiciliée fiscalement en France une personne qui remplit au moins un des critères suivants :
- avoir en France son foyer ou le lieu de son séjour principal ;
- exercer en France une activité professionnelle, salariée ou non, sauf si elle y est exercée à titre accessoire ;
- avoir en France le centre de ses intérêts économiques.
Ces critères sont alternatifs : il suffit d’en remplir un. Un expatrié dont la famille est restée en France peut ainsi demeurer résident fiscal français. Lorsqu’une personne est considérée comme résidente par deux États, la convention fiscale conclue entre eux prévaut sur le droit interne et départage la situation. Un changement de pays ne suffit donc pas toujours à devenir non-résident : il faut analyser l’ensemble de la situation personnelle, professionnelle et patrimoniale.
Comment sont imposés les revenus de SCPI d’un non-résident ?
Les revenus distribués par une SCPI qui détient des immeubles en France relèvent des revenus fonciers de source française. Ils restent imposables en France même quand l’associé vit à l’étranger, ce que confirment en règle générale les conventions fiscales pour les revenus immobiliers.
Le taux minimum d’imposition
Les non-résidents sont soumis à un taux minimum : pour les revenus perçus en 2025, 20 % jusqu’à 29 579 € et 30 % au-delà. Le contribuable peut demander l’application du taux moyen, calculé comme si l’ensemble de ses revenus mondiaux avait été perçu en France, s’il est plus favorable ; il faut alors déclarer ces revenus mondiaux. Les revenus doivent être déclarés chaque année en France, en ligne sauf exceptions.
Les revenus d’immeubles situés hors de France
De nombreuses SCPI détiennent aussi des immeubles dans d’autres pays européens. Ces revenus obéissent aux règles des pays où se trouvent les immeubles et aux conventions fiscales applicables. La société de gestion fournit chaque année une notice fiscale détaillant la répartition géographique des revenus : c’est le document de référence pour la déclaration. Les spécificités de ces fonds sont présentées dans notre article sur le choix d’une SCPI investie en Europe.
Les prélèvements sociaux s’appliquent-ils aux non-résidents ?
Oui, en principe : les prélèvements sociaux s’appliquent aux revenus immobiliers et aux plus-values immobilières de source française perçus par les non-résidents. Pour les revenus fonciers, leur taux global est de 17,2 % ; la hausse à 18,6 % intervenue en 2026 concerne les revenus de placements financiers mais pas les revenus fonciers.
Une exception importante existe depuis le 1er janvier 2019 : les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un pays de l’Espace économique européen, de Suisse ou du Royaume-Uni, et non à la charge d’un régime français, sont exonérées de CSG et de CRDS. Elles restent redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %. Pour en bénéficier, il faut cocher les cases prévues à cet effet (8SH et/ou 8SI de la déclaration 2042 C) et être affilié au 31 décembre de l’année des revenus.
| Situation de l’associé | Impôt sur le revenu (revenus fonciers français) | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Résident fiscal français | Barème progressif | 17,2 % |
| Non-résident affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’EEE, de Suisse ou du Royaume-Uni | Taux minimum 20 % / 30 %, ou taux moyen sur option | Prélèvement de solidarité 7,5 % |
| Non-résident affilié à un régime hors EEE, Suisse et Royaume-Uni | Taux minimum 20 % / 30 %, ou taux moyen sur option | 17,2 % |
Le pays de résidence peut aussi imposer ces revenus de son côté ; la convention fiscale prévoit alors le mécanisme qui évite la double imposition (crédit d’impôt, exonération avec taux effectif…). Renseignez-vous auprès de l’administration fiscale de votre pays de résidence.
Que se passe-t-il à la revente des parts ?
La plus-value réalisée par un non-résident personne physique lors de la cession de parts de SCPI entre dans le champ du prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents, au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux selon la situation d’affiliation décrite plus haut. Des abattements pour durée de détention s’appliquent dans les conditions de droit commun. Les frais de souscription, souvent élevés en SCPI, rappellent qu’il s’agit d’un placement à envisager sur une longue durée.
Quels points vérifier avant d’investir depuis l’étranger ?
- Confirmer sa résidence fiscale au regard du droit français et de la convention applicable.
- Lire la convention fiscale entre la France et le pays de résidence, en particulier l’article sur les revenus immobiliers.
- Vérifier son régime de sécurité sociale, qui détermine le montant des prélèvements sociaux.
- Interroger la société de gestion ou le distributeur : certains ne souscrivent pas avec des résidents de tous les pays.
- Évaluer le financement : obtenir un crédit en France est souvent plus difficile pour un non-résident, et le paiement comptant ou l’assurance-vie peuvent être étudiés.
- Raisonner en rendement net après impôt, prélèvements sociaux et frais, et non sur le seul taux de distribution, qui n’est jamais garanti. Nos articles sur les SCPI de rendement et sur les avantages et inconvénients des SCPI détaillent les risques : perte en capital, liquidité limitée, variation des revenus.
Les SCPI à avantage fiscal, dont l’intérêt repose sur une réduction d’impôt ou un déficit imputable sur le revenu global, sont généralement peu adaptées aux non-résidents, qui ont peu ou pas de revenus imposables en France ; notre article sur les SCPI fiscales en rappelle le fonctionnement.
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Questions fréquentes
Un expatrié peut-il acheter des parts de SCPI françaises ?
Oui, rien ne l’interdit en droit français. Certains distributeurs ou sociétés de gestion peuvent cependant refuser des souscriptions depuis certains pays : il faut le vérifier avant d’engager les démarches.
À quel taux sont imposés les revenus de SCPI d’un non-résident ?
Les revenus fonciers de source française sont soumis à un taux minimum de 20 %, puis 30 % au-delà d’un seuil (29 579 € pour les revenus perçus en 2025). Le taux moyen peut être demandé s’il est plus favorable, à condition de déclarer ses revenus mondiaux.
Un non-résident paie-t-il la CSG sur ses revenus de SCPI ?
Cela dépend de son affiliation sociale. Affilié à un régime de l’EEE, de Suisse ou du Royaume-Uni, il est exonéré de CSG et de CRDS mais paie le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Sinon, les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent aux revenus fonciers.
Suffit-il de vivre à l’étranger pour être non-résident fiscal ?
Non. Il suffit de remplir un seul critère de l’article 4 B du CGI (foyer ou séjour principal, activité professionnelle, centre des intérêts économiques) pour rester résident fiscal français. En cas de double résidence, la convention fiscale tranche.
Comment est taxée la revente de parts de SCPI par un non-résident ?
La plus-value supporte un prélèvement de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux selon l’affiliation. Des abattements pour durée de détention réduisent la base imposable.